泰禾的冰与火之歌:流水的副总裁负债的焦虑加深

2019-4-18 编辑:admin 阅读次数:
  导读: 高管失联、负债高企:泰禾的冰与火 来源 地产金融视界 美剧迷终于迎来了《权力的游戏:冰与火之歌》的第八季, 而冰与火,用来形容当下的泰禾再贴切不过。 一方面,从2016年到现在,泰禾集团发展速度堪称迅猛,在2018年,营业额过千亿;利润总额达50.8亿...

高管失联、负债高企:泰禾的冰与火

来源 地产金融视界

美剧迷终于迎来了《权力的游戏:冰与火之歌》的第八季,

而冰与火,用来形容当下的泰禾再贴切不过。

一方面,从2016年到现在,泰禾集团发展速度堪称迅猛,在2018年,营业额过千亿;利润总额达50.8亿元,同比上涨69.6%;净资产收益率为14.78%,超出A股上市房企均值。

另一方面,高管离职、高负债压力却萦绕不去,4月15日,加盟泰禾集团仅一年的副总裁余智晟被曝失联,再次暴露泰禾光鲜业绩外衣下的阴霾。

铁打的泰禾,流水的副总裁

资料显示,余智晟2018年加盟泰禾任副总裁,主要负责广深区域地产业务及“泰禾+”板块的外联事务。

整理公开资料后,深蓝君想感叹一声:铁打的泰禾,流水的高管……

2017年对于泰禾集团来说,是不平凡的一年。

得益于2016、2017年房地产市场高涨行情,泰禾的业绩高歌猛进。2017年9月,泰禾正式提出了“泰禾+”战略,该战略的核心,即以地产为纽带,综合商业、教育、医疗、文娱等四大板块,通过为住宅配套泰禾引入的购物、学校、医院乃至电影院,以期一站式解决业主的全方位生活需求。

当时的余智晟,还是深圳市福田区区委副书记、政法委书记。他的直属领导正是深圳市前市委副书记、政法委书记李华楠。

2017年底,天津市的一场大火,把泰禾送上了舆论风口。

2017年12月1日,泰禾集团名下的天津盛捷公寓38层发生火灾,过火面积约300平方米,火灾造成10人死亡,5人受伤。事故发生时,大楼正在进行内部装修,死伤者为装修施工单位工人。

泰禾集团公告显示,2017年8月22日,天津泰禾锦辉置业有限公司以8.14亿元总价买下盛捷公寓,是泰禾在天津拿下的第一个项目。

据北方网“政民零距离”栏目,火灾发生前,一位名叫“栾斌”的网友曾于2017年9月发帖反映称, 公寓内顶楼、大厅同时装修,现场消防设施被损坏,烟感器被塑料袋包裹。但火灾发生后,泰禾集团并未对这一问题做出明确答复。

一场大火并没有烧毁泰禾扩张的信心,不过二十多天之后,泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时直言称:“2018年,泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。预计明年上半年泰禾集团有30多个项目达到入市条件。”

此言一出,泰禾集团股价涨停,甚至引来了一封深交所关注函。

在泰禾风波不断的2017年底,余智晟悄然下海,成为中科创公益基金会执行理事长。

2018年10月,李华楠因涉嫌严重违纪违法,接受纪律审查和监察调查。11月,中科创实际控制人张伟由于牵涉李华楠案,也被有关部门带走调查。

但余智晟作为中科创前理事长及李华楠的老下属,却完美的躲开了这一系列风险。2018年4月,余智晟离开中科创,加入泰禾集团,担任分管广深区域的副总裁。

2018年7月,曾在寺库担任CEO的陈健豪入职泰禾集团,任副总裁,负责商业运营板块。仅4个月后,陈健豪离职。

2018年3月,曾任南方周末报社常务副总编、万达集团企业文化中心副总,宏立城集团副总裁的伍小峰,加入泰禾集团,担任总裁助理兼品牌总经理。仅8个月后,伍小峰离职。

余智晟成了伍小峰的接任者,仅半年时间,被曝出失联。

据澎湃新闻了解,余智晟自2019年4月11日起就没有再在办公室出现过。

无独有偶,就在4月10日,深圳市公安局官方微博@深圳公安 发布通报称,打掉了以深圳中科创金融控股集团有限公司法人张伟为首的涉黑犯罪集团。

经检察机关批准,张伟、韩作纪、王栋等44名犯罪嫌疑人分别以组织、领导、参加黑社会性质组织罪,以及非法拘禁罪、寻衅滋事罪、敲诈勒索罪、虚假诉讼罪、诈骗罪、非法持有枪支弹药罪等被执行逮捕。

经查明,该涉黑犯罪集团通过架设“88财富网”网络融资平台,虚构投资项目,非法吸收公众存款,获得巨额资金后再用于高息放贷牟利,并采取摆场收数、非法拘禁、寻衅滋事等暴力手段逼迫催收。

同一天,李华楠也被正式“双开”。

4月16日,澎湃新闻获悉,余智晟已被深圳市纪委监察部门带走协助调查,但还不清楚其牵涉的具体事宜。对此,泰禾集团回应:公司正在与相关机构核实,泰禾始终坚持奋斗、精英、廉洁文化,该事件不会影响公司正常业务发展。

不知道这次余智晟是否能从“中科创旋涡”中全身而退。

  业绩目标落空,负债焦虑加深

“副总裁失联”前的周末,泰禾交出了一份利润表全面飘红的2018年度报告。但数据背后,泰禾远未走出困局。

作为一家上市公司,泰禾集团从不主动对外披露公司销售业绩,但我们可以根据第三方机构统计数据对比着看看。

据中国网地产统计,2018年销售额千亿以上的房企增加15家,总数达到31家。其中泰禾的销售额为1382.7亿,增幅为56.69%。泰禾董事长黄其森2000亿的小目标,只完成了一半。

此外,净利润等指标获均获得大幅增长。年报数据显示,2018年,泰禾营业收入达309.8亿元,同比增加27.3%;利润总额达50.8亿元,同比上涨69.6%;净资产收益率为14.78%,而沪深A股上市的房产公司平均值为11.6%。

但拆分利润构成后,数据显示,泰禾近三年因为“少数股东损益”带来的利润增幅均超过100%,2018年同比增长为548.96%。扣除非主营业务影响之后,泰禾在2018年的净利润为21.18亿元,实际增幅29.34%。

这意味着泰禾尽管在增长,却仍没能实现高增长。

而且业绩增长也没能掩盖泰禾集团严峻的负债问题,截至2018年底,泰禾集团货币资金148.95亿元,但负债总额达到2112.47亿元,相比2017年末的1813.02亿增加了近300亿元,资产负债率高达86.88%。其中在一年内到期的负债有413.9亿元,主要为一年内到期的长期借款348.9亿元。

泰禾曾经高价拿下的地块,尚未带来高回报。

以泰禾接盘北京丰台“地王”为例,2017年12月26日,泰禾宣布拿下华侨城北京丰台地王项目100%股权,泰禾累计耗资108.62亿元。泰禾全盘接手后,“新著东方”更名为“泰禾·金府大院”。

由于北京高端别墅市场受到限价(最高单价不得超过10万)等原因调控,该项目的进展也受到部分影响。其中该项目的669-08#、669-15#号楼共112套房源于2017年12月24日获得预售证,拟销售价格分别为79731元/平方米、79868元/平方米。2018年2月9日,该项目669-21#号楼再取得预售证,批售套数为52套,拟售价格为79799.85元/平方米。

如今,泰禾年报中却表示市场存在压力:

“2018年北京市房地产开发企业项目到位资金为5726.7亿元,同比下降18.1%。2018年北京市商品房销售面积为696.2万平方米,同比下降20.4%,其中,住宅销售面积为526.8万平方米,下降14%;办公楼为75.8万平方米,下降30%;商业营业用房为35万平方米,下降53.1%。”

另一方面,泰禾2018年持有的货币资金下降了10.19%,手中无钱,怎么还贷呢?可能依然要靠借贷,新账还旧账。

股价波动,融资难度加大

高负债的压力让泰禾迫切希望融到资金补血公司流动性能。2018年,泰禾的融资渠道颇多,包括银行借款、信托基金、私募债、中期票据、境外债、资产证券化等。

2018年10月31日的泰禾投资者关系活动上,其公布的公司主要负债内容和比例显示,截至2018年半年度,公司银行贷款约 309 亿元,占比约 21%;公司债( 3-5 年) 306 亿元,占比约 21%;信托借款约 613 亿,占比约 42%;资产管理约 192 亿,占比约 13%;其他产品约 51 亿,占比约 3%。信托借款占比最高。

成也信托,失也信托。泰禾高比例的信托借款,在监管层打压收紧房企信托融资的背景下变得更难了。

根据年报数据披露,2017年泰禾的融资成本高达8.1%,已经是千亿企业中非常高的了,2018年又增长到了8.52%。

也许是自知之明,2018年10月26日,泰禾便宣布停发2017年员工持股计划。公开信息显示,泰禾在2017年11月20日发布了2017年员工持股计划,其拟向员工筹集资金总额上限为3.8亿元(含),以全额认购由云南国际信托有限公司设立的信托计划的一般级份额。该信托计划按照不超过2:1的比例设立优先级份额和劣后级份额,信托计划合计上限为11.4亿元,投资标的为泰禾集团股票。参与员工持股计划的人数不超过800人。

其实,泰禾第一次成功发布员工持股计划是在2015年。根据观点地产网报道, 2015年泰禾持股计划共吸引了500名员工的参与。其中,11名董事、监事和高级管理人员合计出资额5000万元,出资比例12.5%。剩余489名管理人员及骨干员工出资比例为87.5%,出资额度3.5亿元。

但泰禾这波操作正巧撞上了资管新规,2017年11月17日出台的资管新政规定,开放式私募产品、投资于单一投资标的私募产品、投资债券、股票等标准化资产比例超过50%的私募产品,不能进行分级。按照上述最新规定,用于员工持股、份额分级的产品,不符合新的监管要求。

2018年4月,泰禾曾将该员工持股计划筹集资金总额上限调整为5亿元,信托计划规模上限由11.4亿份调整为10亿份,信托计划设置的优先级份额与一般级份额杠杆比例由不超过2:1调整为不超过1:1。

一年多时间里,泰禾股价波动频繁,或许这也是其放弃员工持股计划的重要原因之一。2017年11月24日公布员工持股计划时,泰禾股价为16元/股左右,2018年1月31日股价最高达到43元/股,随后股价下行,到6月股价为22元/股处于高位,截至今日收盘,泰禾的股价为19.5元/股。

同时,2018年,标普、惠誉、穆迪先后将泰禾集团的主体信用评级下调。而在2019年1月,联合信用评级将泰禾集团列入信用等级观察名单。

年报披露之前,泰禾集团于4月1日披露了上市以来最大规模的高送转预案,拟向全体股东每10股转增10股,同时每10股派发现金红利2.2元。该预案一出就遭到深交所连夜追发关注函,要求其对公司经营情况和分红决策进行说明和解释。

关注函同时提到了控股股东及一致行动人的质押情况,及是否存在强制平仓风险。年报显示,泰禾集团大股东股权质押比较高,前十大股东的质押比例达到84.4%。

2018年10月22日,泰禾发布公告称控股股东泰禾投资集团有限公司、股东叶荔女士函告,将其持有的合共540万股公司部分股份办理了补充质押手续。

截至目前第一大股东泰禾投资质押率高达99.29%,第二大股东叶荔质押率达78.4%。

回过头来,如今再让黄其森说说对泰禾的期许和展望,也许他会低调很多。

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